פורסם 1 ביוני 2026
מי שמשכיר דירת מגורים בישראל יכול לבחור בין שלושה מסלולי מיסוי: פטור מלא עד תקרה חודשית, מס בשיעור 10% על כל דמי השכירות בלי ניכוי הוצאות, או מדרגות מס רגילות עם ניכוי הוצאות ופחת. הבחירה נעשית מחדש בכל שנת מס, והפער בין המסלולים יכול להגיע לאלפי שקלים בשנה על אותה דירה בדיוק. כאן מרוכזים התקרות, דוגמאות חישוב לכל מסלול והשיקולים שקובעים מה עדיף.
שלושת המסלולים במבט אחד
שלושת המסלולים חלים על הכנסה פסיבית מהשכרת דירת מגורים בישראל, כלומר השכרה שאינה מגיעה לכדי עסק. אי אפשר ליהנות משני מסלולים על אותו סכום, וצריך לבחור.
כדאי לקרוא גם: מדרגות מס הכנסה 2026: חישוב, נקודות זיכוי והחזרי מס · מס רכישה 2026: מדרגות מלאות לדירה יחידה ולדירה שנייה · מיסוי דיבידנד לבעל שליטה: כמה משלמים ואיך מתכננים
| מסלול | מה משלמים | ניכוי הוצאות ופחת | מתאים בעיקר ל… |
|---|---|---|---|
| פטור עד תקרה | 0 עד תקרת הפטור החודשית, ומעליה חלק מההכנסה חייב | חלקי בלבד, ביחס לחלק החייב | שכירות נמוכה מהתקרה או קרובה לה |
| מס מלא 10% | 10% מכל שקל של דמי שכירות, מהשקל הראשון | לא | שכירות גבוהה, דירה ותיקה בלי משכנתה |
| מדרגות מס רגילות | לפי מדרגת המס האישית, על ההכנסה נטו | כן, כולל פחת | גיל 60 ומעלה, הכנסה נמוכה או הוצאות כבדות |
מסלול ראשון: פטור עד תקרת הפטור
החוק פוטר ממס הכנסה מהשכרת דירת מגורים עד תקרה חודשית שמתעדכנת כמעט כל שנה לפי המדד. התקרה היא לכלל הדירות של המשכיר ובן או בת הזוג החיים יחד, ולא תקרה נפרדת לכל דירה. הסכומים המדויקים מפורסמים על ידי רשות המסים בתחילת שנת המס, וכדאי לאמת מול הפרסום הרשמי לפני חישוב.
| שנת מס | תקרת פטור חודשית (משוער, ₪) | סכום שנתי מקביל (₪) |
|---|---|---|
| 2022 | 5,196 | 62,352 |
| 2023 | 5,470 | 65,640 |
| 2024 | 5,654 | 67,848 |
| 2025 | 5,654 (ללא עדכון מדד) | 67,848 |
| 2026 | כ-5,800 עד 5,950 (אומדן לפי עדכון מדד) | כ-69,600 עד 71,400 |
הפטור החלקי: הנוסחה שמפילה אנשים
טעות נפוצה היא להניח שמי שגובה יותר מהתקרה משלם מס רק על העודף. בפועל הפטור נשחק: מחשבים את ההפרש בין דמי השכירות לתקרה, ומורידים אותו מהתקרה עצמה. התוצאה היא התקרה המתואמת, והסכום שמעליה חייב במס.
- דמי שכירות 6,400 ₪, תקרה 5,900 ₪: העודף הוא 500 ₪, התקרה המתואמת 5,400 ₪, והחלק החייב 1,000 ₪ בחודש.
- מעל כפליים מהתקרה, כלומר בערך 11,800 ₪ בחודש ומעלה, הפטור מתאפס לחלוטין.
מסלול שני: 10% מהשקל הראשון
במסלול הזה משלמים 10% מסך דמי השכירות, בלי מדרגות, בלי נקודות זיכוי ובלי ניכוי הוצאות או פחת. היתרון הוא פשטות מוחלטת: מכפילים את ההכנסה השנתית ב-0.1 וזה הכל. שני דגשים תפעוליים: את המס צריך לשלם בתוך 30 יום מתום שנת המס, כלומר עד סוף ינואר, אחרת נוספים הפרשי הצמדה וריבית, ולצורך חישוב מס שבח בעתיד רואים את הפחת כאילו נדרש.
מסלול שלישי: מדרגות מס רגילות עם הוצאות
כאן מדווחים על ההכנסה בניכוי הוצאות שוטפות: תיקונים ואחזקה, שכר טרחה של מתווך או עורך דין, דמי ניהול, ביטוח מבנה, החלק הריאלי של ריבית המשכנתה ופחת בשיעור 2% משווי המבנה בשנה. על היתרה חל שיעור המס האישי.
הנקודה שמפתיעה: הכנסה משכירות היא הכנסה שאינה מיגיעה אישית, ולכן אצל מי שטרם הגיע לגיל 60 מדרגת המס הראשונה עליה גבוהה ועומדת על 31%. מי שעבר את גיל 60 נהנה ממדרגות המס הרגילות מהשקל הראשון, ושם המסלול הזה הופך פתאום לאטרקטיבי. פירוט המדרגות ונקודות הזיכוי מופיע בסקירה על מדרגות מס הכנסה 2026.
דוגמת חישוב: דירה ב-7,000 ₪ לחודש
ההנחות: הכנסה שנתית של 84,000 ₪, תקרת פטור מוערכת של 5,900 ₪ לחודש, והוצאות מוכרות כולל פחת בסך 24,000 ₪ בשנה. הסכומים להמחשה בלבד ומשתנים לפי הנתונים האישיים.
| מסלול | הבסיס לחישוב | מס שנתי משוער (₪) |
|---|---|---|
| פטור חלקי, מתחת לגיל 60 | תקרה מתואמת 4,800 ₪, חלק חייב 2,200 ₪ בחודש = 26,400 ₪ בשנה בשיעור 31% | כ-8,200 |
| מס מלא 10% | 84,000 × 10% | 8,400 |
| מדרגות רגילות, מתחת לגיל 60 | 84,000 פחות 24,000 = 60,000 ₪ בשיעור 31% | כ-18,600 |
| מדרגות רגילות, גיל 60 ומעלה | 60,000 ₪ במדרגה הראשונה, 10% | כ-6,000 ולעיתים 0 עם נקודות זיכוי |
המסקנה מהטבלה: אצל משכיר צעיר מסלול הפטור החלקי ומסלול ה-10% נותנים תוצאה דומה, והמסלול הרגיל יקר משמעותית. אצל מי שעבר את גיל 60 או שאין לו הכנסות אחרות, אותם נתונים בדיוק מייצרים חיסכון של אלפי שקלים דווקא במסלול הרגיל.
מתי כל מסלול משתלם
- שכירות מתחת לתקרה: מסלול הפטור, כמעט תמיד. אין מס ואין התנהלות מול הרשויות.
- שכירות מעל כפליים מהתקרה: הפטור מתאפס, ולרוב 10% יהיו הזולים והפשוטים ביותר.
- דירה חדשה עם משכנתה כבדה: כדאי לחשב את המסלול הרגיל. ריבית ופחת יכולים לצמצם את ההכנסה החייבת בחדות.
- גיל 60 ומעלה או הכנסה שנתית נמוכה: המסלול הרגיל מנצל מדרגות נמוכות ונקודות זיכוי שאחרת הולכות לאיבוד.
- כמה דירות: אפשר לשלב בין מסלולים, אבל חישוב תקרת הפטור מתחשב בכלל דמי השכירות, ולכן זה מקרה שמצדיק חישוב מסודר.
מה נשכח בדרך: פחת, מס שבח והשכרה שהופכת לעסק
שתי השלכות ארוכות טווח: ניכוי פחת מקטין את יתרת שווי הרכישה ולכן מגדיל את מס השבח ביום המכירה, ולכן חיסכון שוטף יכול להתגלגל לחשבון עתידי. שנית, השכרה למשרדים, לעסקים או לטווח קצר בסטייל אירוח תיירים עשויה להיחשב הכנסה מעסק, ואז אין פטור ואין 10%, ונכנסים לתמונה מע"מ, ביטוח לאומי וחובת ניהול ספרים. מי שמתקרב למצב הזה כדאי שיבדוק מראש את סוגיית סוג העוסק ופתיחת התיק.
שאלות נפוצות
אפשר לפצל בין מסלולים כשיש שתי דירות?
עקרונית כן, ואפשר לבחור מסלול שונה לכל דירה. הקושי הוא שתקרת הפטור נבחנת מול סך דמי השכירות מכל הדירות, כך שפיצול לא מכפיל את הפטור. במקרים כאלה שווה חישוב של כמה תרחישים לפני הבחירה.
האם חייבים לדווח אם ההכנסה מתחת לתקרת הפטור?
מי שכל הכנסת השכירות שלו פטורה ואין לו סיבה אחרת להגיש דוח, בדרך כלל אינו נדרש לדוח בגין השכירות. עם זאת חובות הדיווח התהדקו בשנים האחרונות ותלויות גם בגובה ההכנסה הכוללת, ולכן כדאי לוודא את המצב האישי מול הרשות או מול מייצג.
מתי משלמים את המס במסלול 10%?
עד 30 יום מתום שנת המס, כלומר בסביבות סוף ינואר של השנה העוקבת. אפשר גם לשלם מקדמות במהלך השנה. איחור בתשלום גורר הפרשי הצמדה וריבית, וזו התקלה הנפוצה ביותר במסלול הזה.
יש מע"מ או ביטוח לאומי על דמי שכירות?
השכרת דירה למטרת מגורים לאדם פרטי פטורה ממע"מ. הכנסה פסיבית משכירות בדרך כלל אינה מחויבת בדמי ביטוח לאומי, אך מי שאינו עובד ואינו עצמאי עשוי להיות מחויב בהתאם לגובה ההכנסות ולמצב הביטוחי, ולכן שווה בדיקה פרטנית.
ומה לגבי דירה שמושכרת בחו"ל?
לשכירות מנדל"ן בחו"ל יש מסלול נפרד של 15% מס בלי ניכוי הוצאות מלבד פחת, לחלופין מדרגות מס רגילות עם ניכוי הוצאות וזיכוי מס זר. תקרת הפטור הישראלית אינה חלה שם.
לסיכום
מס שכר דירה הוא אחד המקומות שבהם בחירה נכונה בטופס אחד שווה אלפי שקלים בשנה. הכלל המעשי: לבדוק את דמי השכירות מול תקרת הפטור המעודכנת, לחשב את שלושת המסלולים על נתוני אמת פעם אחת בשנה, ולזכור שהגיל, גובה ההכנסות האחרות והמשכנתה הם שמכריעים. כשהסכומים גבוהים או כשיש יותר מדירה אחת, חישוב עם איש מקצוע מחזיר את עצמו בשנה הראשונה.
עורך כלכלה ועסקים, המערב
אלון ברקת עורך את המערב. הוא בא מעולם הייעוץ לעסקים קטנים, ושנים של ישיבה מול דוחות ומאזנים לימדו אותו שרוב בעלי העסקים לא צריכים עוד תיאוריה אלא הסבר פשוט: מה המספר הזה אומר ומה עושים איתו מחר בבוקר. הוא כותב על מיסים, שיווק וניהול בלי ז'רגון, ועם דוגמאות מהשטח.
