פורסם 5 ביוני 2026
מס רכישה נקבע לפי מדרגות: כל חלק משווי הדירה ממוסה באחוז אחר, ולא כל הסכום באחוז אחד. מי שקונה דירת מגורים יחידה נהנה ממדרגה ראשונה פטורה לחלוטין (סביב 2 מיליון שקל), ומשם המס עולה בהדרגה מ-3.5%. מי שקונה דירה נוספת או דירה להשקעה מתחיל לשלם 8% מהשקל הראשון. ההפרש בין שני המצבים יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים על אותה דירה בדיוק.
מה זה מס רכישה ומי משלם אותו
מס רכישה הוא מס שמשלם הקונה (ולא המוכר) בעת רכישת זכות במקרקעין בישראל, מכוח חוק מיסוי מקרקעין. המוכר מתמודד עם מס שבח, הקונה עם מס רכישה. חשוב להבין שזה לא "אגרה" קטנה בשוליים של העסקה: בדירה להשקעה זה אחד הסעיפים הגדולים בתקציב, לפעמים גדול יותר מכל עלויות התיווך, עריכת הדין והשיפוץ יחד. הגדרות והרקע החוקי מופיעים גם בערך על מס רכישה בוויקיפדיה, אבל האחוזים עצמם מתעדכנים כל שנה ולכן כדאי להסתמל תמיד על הטבלה העדכנית.
כדאי לקרוא גם: מדרגות מס הכנסה 2026: חישוב, נקודות זיכוי והחזרי מס · מיסוי הכנסות משכירות דירה: מסלולי מס שכר דירה 2026 · מס יסף (מס עשירים): מי חייב וכמה זה עולה ב-2026
נקודה שחוזרת בייעוץ: המדרגות מתעדכנות ב-16 בינואר של כל שנה לפי שיעור עליית מדד המחירים לצרכן. כלומר סכומי המדרגות ל-2026 גבוהים במעט מאלה של 2025, בעוד שאחוזי המס עצמם נשארים זהים.
מדרגות מס רכישה 2026: דירת מגורים יחידה
הטבלה הזו חלה על מי שזו דירתו היחידה בישראל, והוא תושב ישראל. הסכומים להלן הם משוערים ומעוגלים, לאחר עדכון המדד לתחילת 2026, ויכולים לנוע בכמה אלפי שקלים לכל כיוון:
| מדרגת שווי (בשקלים) | שיעור המס |
|---|---|
| עד כ-2,020,000 | 0% (פטור) |
| מכ-2,020,000 עד כ-2,395,000 | 3.5% |
| מכ-2,395,000 עד כ-6,180,000 | 5% |
| מכ-6,180,000 עד כ-20,600,000 | 8% |
| מעל כ-20,600,000 | 10% |
המשמעות המעשית: דירה שנקנית מתחת לרף הראשון פטורה לגמרי ממס רכישה, ודירה שנמצאת מעט מעליו משלמת מס נמוך מאוד, כי רק העודף ממוסה.
מדרגות מס רכישה 2026: דירה נוספת או להשקעה
כאן אין מדרגת פטור. מי שכבר מחזיק דירה (או חלק מדירה מעל השיעור המזערי הקבוע בחוק) מתחיל לשלם מהשקל הראשון:
| סוג הרוכש | מדרגה ראשונה | מדרגה שנייה |
|---|---|---|
| דירה נוספת / להשקעה | 8% עד כ-6,180,000 | 10% מעל כ-6,180,000 |
| תושב חוץ (ללא דירה יחידה בישראל) | 8% עד כ-6,180,000 | 10% מעל כ-6,180,000 |
| דירה יחידה (לשם השוואה) | 0% עד כ-2,020,000 | 3.5% ואז 5% |
מי שמחזיק קרקע, חנות או משרד ולא דירת מגורים, נחשב בדרך כלל כרוכש דירה יחידה לצורך מס רכישה. לעומת זאת, ירושה של חלק קטן בדירה עשויה לא לפגוע במדרגת הדירה היחידה, תלוי בשיעור ההחזקה.
דוגמת חישוב על דירה בשווי ממוצע
ניקח דירה בשווי 2,300,000 שקל, קרוב לשווי דירה ממוצעת בפריפריה ובחלק מהערים הבינוניות:
- דירה יחידה: החלק עד כ-2,020,000 פטור. על היתרה, כ-280,000 שקל, משלמים 3.5%, כלומר סביב 9,800 שקל.
- דירה נוספת: 8% על כל השווי, כלומר סביב 184,000 שקל.
- עולה חדש (במדרגות המוטבות): סביב 24,000 שקל.
אותה דירה, פער של כ-174,000 שקל בין קונה ראשון לקונה שני. זה בדיוק המספר שמצדיק לעצור לפני החתימה ולבדוק את הסטטוס, ולא אחריה.
הטבות לעולה חדש
עולה חדש זכאי למדרגות מס רכישה מוטבות: כ-0.5% על החלק הראשון של השווי (בסביבות 2 מיליון שקל) ו-5% על היתרה. ההטבה חלה בדרך כלל בתקופה שמתחילה כשנה לפני העלייה ונמשכת כמה שנים אחריה, וניתנת פעם אחת לדירת מגורים (ובנפרד ניתן לעשות בה שימוש גם לנכס עסקי, בכפוף לתנאים).
הנקודה שמפתיעה רבים: ההטבה לא תמיד עדיפה. כפי שראינו בדוגמה, עולה שקונה דירה יחידה בשווי ממוצע עשוי לשלם פחות במדרגות הרגילות של דירה יחידה מאשר במדרגות העולה. ההטבה מתחילה להשתלם בעיקר כשאין זכאות לדירה יחידה, למשל כשמחזיקים דירה נוספת. לכן צריך לחשב את שתי האפשרויות ולבחור, ולא להניח אוטומטית שההטבה טובה יותר. בשנים האחרונות בוצעו התאמות בחוק בנוגע להטבה הזו, ולכן כדאי לוודא את הנוסח העדכני מול רשות המסים או עורך דין מקרקעין לפני העסקה.
תושב חוזר ותיק: מה כן ומה לא
כאן חשוב לדייק, כי יש בלבול נפוץ. תושב חוזר ותיק נהנה מהטבות משמעותיות בעיקר במס הכנסה, כולל פטור ממושך על הכנסות והכנסות פסיביות מחו"ל. במס רכישה, לעומת זאת, אין מדרגה מוטבת מקבילה להטבת העולה החדש.
מה שכן רלוונטי לתושב חוזר: השאלה אם דירה שבבעלותו בחו"ל נספרת. ככלל, נכס מגורים שמוחזק מחוץ לישראל עלול להיחשב בבחינת הזכאות למדרגת "דירה יחידה", ואז הרכישה בישראל תמוסה כדירה נוספת. מי שמתכנן חזרה לישראל ומחזיק דירה בחו"ל, כדאי שיבדוק מראש את לוח הזמנים של מכירת הנכס שם ביחס למועד הרכישה כאן. מי שממילא בונה תוכנית מיסוי רחבה לחזרה לישראל, ימצא רקע כללי במדריך פתיחת עסק 2026: עוסק פטור, עוסק מורשה או חברה בע"מ, וכן בטבלאות מדרגות מס הכנסה 2026.
איך מאבדים את מדרגת הדירה היחידה בטעות
אלה המקרים שחוזרים על עצמם בשטח:
- דירה חלופית שלא נמכרה בזמן: מי שקונה דירה חדשה לפני שמכר את הקיימת יכול ליהנות ממדרגות דירה יחידה, בתנאי שמוכר את הדירה הראשונה בתוך פרק הזמן שקבוע בחוק (בדרך כלל 18 חודשים, ותקופות אחרות ברכישה מקבלן). איחור מבטל את ההטבה ויוצר חוב מס עם הפרשי הצמדה.
- ירושה או מתנה: חלק בדירה שהתקבל בירושה יכול לשנות את התמונה, תלוי בשיעור.
- זוגיות: בני זוג וילדים עד גיל 18 נחשבים בדרך כלל כ"יחידה אחת" לצורך מניין הדירות, גם אם הרכישה נעשית על שם אחד מהם.
- הצהרה שגויה: ההצהרה למנהל מיסוי מקרקעין מוגשת בדרך כלל בתוך 30 יום מיום העסקה, והתשלום בתוך 60 יום. איחור בתשלום מייצר ריבית והצמדה.
שאלות נפוצות
האם מס רכישה מחושב על כל שווי הדירה באחוז אחד?
לא. החישוב מדרגתי: כל חלק מהשווי ממוסה לפי האחוז של המדרגה שלו. לכן קונה דירה יחידה מעט מעל רף הפטור משלם מס נמוך מאוד, ולא 3.5% על כל הסכום.
מתי מתעדכנות מדרגות מס רכישה?
ב-16 בינואר של כל שנה, לפי עליית מדד המחירים לצרכן. אחוזי המס בדרך כלל אינם משתנים בעדכון הזה, אלא רק סכומי המדרגות. שינוי באחוזים עצמם דורש חקיקה.
האם דירה בחו"ל פוגעת בזכאות לדירה יחידה?
במקרים רבים כן. נכס מגורים בחו"ל עלול להיכלל בבחינת מספר הדירות, ואז הרכישה בישראל תמוסה במדרגות של דירה נוספת. זה נושא שכדאי לבדוק פרטנית לפני חתימה.
האם אפשר לשלם מס רכישה בתשלומים?
המס עצמו משולם במועד אחד לפי החוק, אך במקרים מסוימים ניתן לפנות לרשות המסים בבקשה להסדר. בפועל, עדיף לתקצב את המס מראש כחלק מההון העצמי ולא להסתמך על הסדרים.
מי זכאי להנחות נוספות?
החוק קובע מדרגות מוטבות גם לאנשים עם מוגבלות בשיעור הקבוע בתקנות, לנפגעי פעולות איבה ולמשפחות שכולות, בשיעור מופחת של כ-0.5% עד תקרה. ההטבה מוגבלת במספר הפעמים שניתן לעשות בה שימוש.
לסיכום
מס רכישה הוא אחד המספרים הבודדים בעסקת נדל"ן שניתן לחשב מראש כמעט במדויק, ולכן אין סיבה להיכנס לעסקה בלי לדעת אותו. שתי שאלות קובעות את התוצאה: האם זו דירה יחידה, ומה השווי המוצהר. מי שמחזיק דירה נוספת, דירה בחו"ל או חלק בירושה, צריך לבדוק את הסטטוס לפני החתימה. הסכומים כאן משוערים ומתעדכנים מדי שנה, ולכן לפני עסקה כדאי לאמת אותם במחשבון של רשות המסים ולהיעזר בעורך דין מקרקעין.
עורך כלכלה ועסקים, המערב
אלון ברקת עורך את המערב. הוא בא מעולם הייעוץ לעסקים קטנים, ושנים של ישיבה מול דוחות ומאזנים לימדו אותו שרוב בעלי העסקים לא צריכים עוד תיאוריה אלא הסבר פשוט: מה המספר הזה אומר ומה עושים איתו מחר בבוקר. הוא כותב על מיסים, שיווק וניהול בלי ז'רגון, ועם דוגמאות מהשטח.
