פורסם 9 במאי 2026
מי שקונה דירה ראשונה בישראל נדרש להביא לפחות 25 אחוז ממחיר הדירה מכיסו. זו מגבלת שיעור המימון של בנק ישראל, שמתירה לבנקים להעמיד משכנתה של עד 75 אחוז משווי הנכס לדירה יחידה. על דירה ב-2 מיליון שקל מדובר בכ-500 אלף שקל. בפועל נדרש יותר: מס רכישה, עורך דין, תיווך ושמאי מוסיפים עשרות אלפי שקלים שהמשכנתה לא מכסה. השאלה האמיתית היא לא רק כמה, אלא ממה מותר להרכיב את הסכום.
מה אומרות הנחיות בנק ישראל על שיעור המימון
בנק ישראל מגביל את שיעור המימון (LTV) שהבנקים יכולים להעמיד, לפי סוג הרוכש ולא לפי מצבו הכספי. שלוש המדרגות המרכזיות:
כדאי לקרוא גם: פתיחת עסק 2026: עוסק פטור, עוסק מורשה או חברה בעמ · דירה להשקעה מול ריט: מה נותן תשואה גבוהה יותר · קרן ריט (REIT): להשקיע בנדל״ן בלי לקנות דירה
- דירה יחידה (דירה ראשונה): מימון של עד 75 אחוז, כלומר לפחות 25 אחוז הון עצמי לדירה.
- דירה חלופית (משפרי דיור שמוכרים את הדירה הקיימת): עד 70 אחוז מימון.
- דירה להשקעה או דירה נוספת: עד 50 אחוז מימון, כלומר מחצית מהמחיר במזומן.
שתי נקודות שחשוב להבין. ראשית, השיעור מחושב על הנמוך מבין מחיר העסקה לבין שווי הנכס לפי הערכת שמאי. אם שמאי הבנק מעריך את הדירה מתחת למחיר החוזה, ההון העצמי הנדרש גדל. שנית, 75 אחוז הוא התקרה שמותרת לבנק, לא הבטחה: הבנק יכול לאשר פחות בהתאם להכנסה, לגיל ולתמהיל.
טבלת חישוב: כמה הון עצמי לדירה לפי מחיר
הטבלה מציגה את החישוב המלא, כולל אומדן גס של העלויות הנלוות. המספרים משוערים ומשתנים בין עסקאות, בין אזורים ובין נותני שירות:
| מחיר הדירה | הון עצמי מינימלי (25%) | משכנתה מקסימלית (75%) | עלויות נלוות (אומדן) | סך המזומן הנדרש |
|---|---|---|---|---|
| 1,500,000 ש"ח | 375,000 ש"ח | 1,125,000 ש"ח | 25,000-45,000 ש"ח | כ-400,000-420,000 ש"ח |
| 2,000,000 ש"ח | 500,000 ש"ח | 1,500,000 ש"ח | 30,000-60,000 ש"ח | כ-530,000-560,000 ש"ח |
| 2,500,000 ש"ח | 625,000 ש"ח | 1,875,000 ש"ח | 40,000-75,000 ש"ח | כ-665,000-700,000 ש"ח |
| 3,000,000 ש"ח | 750,000 ש"ח | 2,250,000 ש"ח | 50,000-90,000 ש"ח | כ-800,000-840,000 ש"ח |
| 3,500,000 ש"ח | 875,000 ש"ח | 2,625,000 ש"ח | 60,000-110,000 ש"ח | כ-935,000-985,000 ש"ח |
ההון העצמי לא נגמר ב-25 אחוז
הטעות הנפוצה ביותר שאני רואה היא תכנון שמסתיים בדיוק ברבע ממחיר הדירה. את העלויות הבאות צריך לשלם מהכיס, והן אינן חלק מהמשכנתה:
- מס רכישה: לדירה יחידה יש מדרגת פטור עד תקרה שמתעדכנת מדי שנה, ומעליה מדרגות מס. קונים בטווח הבינוני והגבוה עשויים לשלם עשרות אלפי שקלים.
- עורך דין: בדרך כלל בין חצי אחוז לאחוז וחצי ממחיר העסקה, בתוספת מע"מ. בפרויקטים מקבלן יש לעיתים תשלום נפרד לעורך הדין של היזם.
- תיווך: נהוג סביב אחוז עד שני אחוזים בתוספת מע"מ, בעסקאות יד שנייה.
- שמאות, אגרות ופתיחת תיק: מאות עד אלפי שקלים.
- מעבר, ריהוט ושיפוץ: הסעיף שהכי מרבים לזלזל בו, ולעיתים הגדול מכולם.
כלל אצבע פרקטי: להוסיף 5 עד 8 אחוזים ממחיר הדירה מעבר להון העצמי, ולהשאיר עוד כמה חודשי הוצאות בצד. מי שמנצל את השקל האחרון על ההון העצמי נכנס לדירה בלי כרית ביטחון.
מאיפה מגיע ההון העצמי: המקורות המקובלים
חיסכון עצמי
הבסיס המועדף. הבנק יבקש לראות תנועה בחשבון ולהבין מאין הגיע הכסף, במיוחד כשמדובר בסכומים גדולים שהופקדו לאחרונה. תוכניות חיסכון, קרנות השתלמות נזילות וקופות גמל להשקעה נחשבות הון עצמי לכל דבר, ורק כדאי לבדוק את עלות הפדיון המוקדם ואת חבות המס לפני שמשחררים אותן.
מתנה מההורים או מהמשפחה
מקור לגיטימי ונפוץ מאוד. הבנק ידרוש בדרך כלל מסמך שמאשר שמדובר במתנה ולא בהלוואה, ולעיתים גם אישור על מקור הכספים. מתנה במסגרת המשפחה פטורה בדרך כלל ממס, אך כדאי לתעד אותה כראוי. אם ההורים נותנים כסף שהם עצמם לוקחים כהלוואה, זה עשוי להיחשב אחרת.
הלוואות משלימות
הלוואה כללית מהבנק, מקרן השתלמות, מחברת ביטוח או מגוף חוץ-בנקאי. כאן מתחילות ההגבלות, והן חשובות מספיק כדי לקבל מקטע נפרד.
ההגבלות על שימוש בהלוואות ככיסוי הון עצמי
הכלל המנחה: הבנק לא אמור לממן את ההון העצמי של עצמו. הלוואה שנלקחת מהבנק המלווה או בשעבוד הנכס הנרכש לא תיחשב הון עצמי, וגם הלוואה ממקור אחר בדרך כלל לא תשפר את המצב:
| מקור | נחשב הון עצמי? | מה חשוב לדעת |
|---|---|---|
| חיסכון, פיקדונות, גמל להשקעה | כן | נדרש תיעוד מקור הכספים |
| מתנה מהמשפחה | כן | מכתב מתנה ואישור שאינה הלוואה |
| מכירת נכס או רכב | כן | לפי חוזה או קבלה |
| הלוואה כללית מהבנק המלווה | לא | נוגד את מגבלת שיעור המימון |
| הלוואה חוץ-בנקאית או מגוף אשראי | בדרך כלל לא | מופיעה בנתוני האשראי ומכבידה על יחס ההחזר |
| הלוואה מקרן השתלמות או ביטוח מנהלים | תלוי בבנק | גם אם מאושרת, ההחזר נכנס לחישוב |
גם כשהלוואה מתקבלת, ההחזר החודשי שלה נספר בתוך יחס ההחזר, ולכן היא מקטינה את המשכנתה שאפשר לקבל. בפועל הלוואה משלימה לרוב מזיזה את הבעיה ולא פותרת אותה.
יחס ההחזר: החצי השני של המשוואה
אפשר להחזיק את כל ההון העצמי ובכל זאת לא לקבל את המשכנתה. בנק ישראל מגביל גם את יחס ההחזר מההכנסה הפנויה, כאשר 50 אחוז הוא הגבול העליון והבנקים נוהגים לעצור מוקדם יותר, סביב 30 עד 40 אחוז. תקופת ההחזר המקסימלית עומדת על 30 שנה, ויש מגבלה גם על החלק שניתן לקחת במסלול הפריים. כדאי לחשב את שני האילוצים במקביל: ההון העצמי קובע את הרצפה, ההכנסה קובעת את התקרה.
עצמאים ובעלי עסקים: לגייס הון עצמי מהעסק
אצל עצמאים החישוב שונה. הבנק מסתכל על הרווח לפי דוחות המס, ולא על התזרים בחשבון העסקי, ולכן מי שמושך מעט ומשקיע הרבה בעסק ייראה חלש על הנייר גם אם הוא חזק בפועל. שלוש נקודות מעשיות:
- המבנה המשפטי משנה. בעל חברה בע"מ שמשאיר רווחים בחברה יראה הכנסה נמוכה, ובעל עוסק מורשה נמדד לפי הרווח האישי. ההבדלים מפורטים במדריך שלנו על פתיחת עסק ובחירה בין עוסק פטור, עוסק מורשה וחברה בע"מ, וכדאי לבחון אותם שנה-שתיים לפני הרכישה ולא שבוע לפני.
- משיכת כספים מהעסק עולה מס. חלוקת דיבידנד או העלאת משכורת מעלה את ההכנסה המדווחת אך גוררת חבות מס. שווה להריץ את החישוב מול מדרגות מס ההכנסה לפני שמחליטים.
- לא למשוך את הון החוזר. ריקון החשבון העסקי לטובת ההון העצמי הוא הדרך המהירה ביותר להיכנס לדירה ולצאת מהעסק.
איך להגדיל את ההון העצמי בשנה-שנתיים
- לסגור הלוואות קטנות ומסגרות אשראי לפני הפנייה לבנק. זה משפר גם את יחס ההחזר.
- למפות נכסים נזילים ששוכחים: קרן השתלמות נזילה, פיצויים, כספים אבודים.
- להתחיל להפקיד סכום קבוע בהוראת קבע. שנה של תנועה מסודרת בחשבון שווה יותר מהפקדה חד-פעמית גדולה.
- לבדוק זכאות לסיוע ולמסלולי דיור ציבוריים או מסובסדים, שם דרישת ההון העצמי לעיתים נוחה יותר.
- להתאים את מחיר היעד להון הקיים, ולא להיפך.
שאלות נפוצות
האם אפשר לקבל משכנתה של 90 אחוז לדירה ראשונה?
לא מבנק בישראל. תקרת המימון לדירה יחידה היא 75 אחוז, ובנק ישראל אינו מאפשר לחרוג ממנה. הצעות שמדברות על מימון גבוה יותר מבוססות בדרך כלל על שילוב של משכנתה עם הלוואה נוספת, מה שמייקר מאוד את העסקה.
מה קורה אם השמאי מעריך את הדירה מתחת למחיר החוזה?
המשכנתה תחושב לפי הערכת השמאי, שהיא הסכום הנמוך, ולכן ההון העצמי הנדרש גדל. זהו אחד הפערים הנפוצים ביותר בעסקאות, וכדאי להשאיר מרווח ביטחון בתכנון.
האם מתנה מההורים נחשבת הון עצמי לכל דבר?
כן, בתנאי שהיא מתועדת כמתנה ולא כהלוואה ושמקור הכספים ברור לבנק. בדרך כלל נדרש מכתב מתנה חתום. אם קיימת ציפייה להחזר, נכון לומר זאת מראש כדי למנוע בעיות בהמשך.
האם אפשר להשתמש בקרן השתלמות או בקופת גמל להשקעה?
כן, וזה מקור נפוץ. כדאי לבדוק מראש את חבות המס בפדיון לא נזיל ואת אובדן התשואה העתידית, ולהשוות זאת לעלות האלטרנטיבה.
לעצמאים יש דרישת הון עצמי גבוהה יותר?
מגבלת ה-25 אחוז זהה לכולם. ההבדל הוא באופן שבו הבנק מודד את ההכנסה, ולכן עצמאים נדרשים לעיתים לתיק מסמכים רחב יותר או מקבלים אישור לסכום נמוך יותר.
לסיכום
הון עצמי לדירה ראשונה מתחיל ב-25 אחוז ממחיר הנכס לפי הנחיות בנק ישראל, אך הסכום שצריך להיות בחשבון גדול יותר בגלל מס רכישה, עורך דין, תיווך ומעבר דירה. המקורות המקובלים הם חיסכון, מתנה מהמשפחה ומימוש נכסים, בעוד הלוואות משלימות אינן פתרון אמיתי ורק מעבירות את הלחץ ליחס ההחזר. מי שמתכנן שנה מראש, סוגר הלוואות קטנות ומתאים את מחיר היעד למה שיש בפועל, מגיע לבנק עם עמדת מיקוח ולא עם בקשה.
עורך כלכלה ועסקים, המערב
אלון ברקת עורך את המערב. הוא בא מעולם הייעוץ לעסקים קטנים, ושנים של ישיבה מול דוחות ומאזנים לימדו אותו שרוב בעלי העסקים לא צריכים עוד תיאוריה אלא הסבר פשוט: מה המספר הזה אומר ומה עושים איתו מחר בבוקר. הוא כותב על מיסים, שיווק וניהול בלי ז'רגון, ועם דוגמאות מהשטח.
