תהליך פינוי בינוי הוא חלק מהתחדשות עירונית, שמטרתו להחליף מבנים ישנים ובלתי בטיחותיים בבניינים חדשים, מודרניים ובטוחים יותר. מדובר בפרויקט מורכב הדורש זמן, תכנון נכון, ושיתוף פעולה בין הדיירים, החברה המארגנת, היזמים והרשויות המקומיות. במאמר זה נסביר כיצד עובד תהליך פינוי בינוי, שלב אחר שלב.

שלב 1: בדיקת היתכנות לפרויקט

לפני שמתחילים בתהליך, יש לבדוק האם המתחם עומד בתנאים של פינוי בינוי. במסגרת הבדיקה בוחנים את היבטי התכנון, הכדאיות הכלכלית, ומספר יחידות הדיור שניתן לבנות במקום. אם המתחם נמצא מתאים, ניתן להתקדם לשלב הבא.

שלב 2: גיבוש הדיירים והחתמתם

אחד השלבים הקריטיים בתהליך הוא גיבוש בעלי הדירות והגעה להסכמה ראשונית. חברה מארגנת מובילה את תהליך ההסברה וההחתמה, מבהירה לדיירים את היתרונות הצפויים מהפרויקט, ומבטיחה שכל בעלי הדירות יקבלו מידע מלא ושקיפות מרבית.

שלב 3: מינוי נציגות דיירים

על מנת לייעל את קבלת ההחלטות ולייצג את כלל הדיירים מול הגורמים השונים, נבחרת נציגות דיירים. הנציגות פועלת בשם הדיירים, שומרת על האינטרסים שלהם ומקבלת סיוע מבעלי מקצוע המתמחים בתחום, כגון עורכי דין, שמאים ומפקחי בנייה.

שלב 4: בחירת בעלי מקצוע מטעם הדיירים

כדי להבטיח שהדיירים מקבלים את התנאים הטובים ביותר, ממנים בעלי מקצוע שיפעלו בשמם:

• עורך דין מומחה להתחדשות עירונית – מגן על זכויות הדיירים ומלווה את ההליך המשפטי.
• שמאי מקרקעין – מבצע הערכת שווי הנכסים הקיימים והדירות החדשות.
• מפקח בנייה – מוודא שהפרויקט מתבצע לפי הסטנדרטים הנדרשים.

שלב 5: יציאה למכרז יזמים ובחירת יזם

לאחר התארגנות הדיירים ובדיקת ההיתכנות, יוצאים למכרז יזמים. במסגרת זו, חברות נדל"ן ויזמים מגישים הצעות הכוללות את התמורות לדיירים, מפרט הבנייה, ולוחות הזמנים הצפויים. בסיוע בעלי המקצוע, הנציגות בוחרת את ההצעה המשתלמת ביותר לדיירים.

שלב 6: החתמת כלל הדיירים על הסכם מחייב

לאחר בחירת היזם וסיכום התנאים המשפטיים, מתחילים בהחתמת כלל הדיירים על הסכם פינוי בינוי. לשם אישור הפרויקט, החוק מחייב הסכמה של לפחות 80% מבעלי הדירות. הסכם זה מסדיר את כל ההיבטים של הפרויקט, כולל מועד הפינוי, גובה הפיצויים, תנאי המעבר לדיור זמני ולוחות הזמנים לבנייה.

שלב 7: קבלת אישורים מהרשויות

בשלב זה, היזם מגיש תוכניות לרשויות המקומיות ולוועדות התכנון לצורך קבלת האישורים הדרושים. תהליך זה עשוי להימשך מספר שנים, כתלות בגורמים תכנוניים ובירוקרטיים.

שלב 8: פינוי הדיירים והתחלת הבנייה

לאחר קבלת האישורים, הדיירים מפנים את הדירות הישנות ועוברים לדיור חלופי, שמומן על ידי היזם. בזמן זה, מתחילים בהריסת המבנים הישנים ובהקמת הבניינים החדשים.

שלב 9: סיום הבנייה וחזרת הדיירים

לאחר השלמת הבנייה, הפרויקט עובר שלבי פיקוח ואישורים סופיים. הדיירים מקבלים את הדירות החדשות שלהם בבניין חדש, בטיחותי ומודרני, עם ערך נדל"ן גבוה משמעותית מזה שהיה לפני הפרויקט.

סיכום

תהליך פינוי בינוי הוא מהלך מורכב אך משתלם לדיירים ולרשויות המקומיות. בעזרת חברה מארגנת מקצועית, בעלי דירות יכולים להבטיח שהתהליך יתנהל בצורה שקופה, מסודרת ומשתלמת עבורם. אם אתם שוקלים לקדם פרויקט פינוי בינוי בבניין שלכם, מומלץ לפנות לגורם מקצועי שילווה אתכם לאורך כל הדרך וישמור על זכויותיכם.